长租公寓另类观点和出路，有个韩国经验可借鉴-新闻资讯-悉地网

长租公寓另类观点和出路，有个韩国经验可借鉴

2024-09-29 21:13:24 24 Admin

编者按：本文来源微信公众号秦朔朋友圈，作者过蝈8433，悉地网经授权转载。

破发暴跌又跑路，长租公寓雷声不断

离8月份的乐伽公寓爆仓才过去三个月，又有长租公寓出事了。一样的配方，一样的套路——高收低租。

媒体称，在短短的几个月里，该公司从房东手中收来约332套房，目前基本都已出租，总共收来的房租，共计约600多万元，而支付给房东的，仅300多万元。直到今年10月，有房东发现自己一直没收到租金，便来友居公寓公司门口，发现大门贴上了电费欠费单，整个公司人去楼空。

无独有偶，曾顶着“长租公寓第一股”光环在美国纳斯达克上市的青客公寓，在经过7个交易日后，11月14日其股价彻底跌破了发行价17.00美元/股，翌日又暴跌16.91%。截至美东时间11月15日，美国股市收市，青客公寓的股价为13.71美元/股，创上市以来最低收盘价。截至本稿写作时，股价有所回升，回到发行价附近。

长租公寓爆雷不是新闻，笔者曾在《长租公寓和共享单车，“看上去很美“的故事》一文中讲过长租公寓的套路。今天笔者想再深入谈谈长租公寓的深层问题，和未来的解决方向。希望可以带来一些建设性的思路。

这里，笔者先提出两个与主流相悖的观点：

长租公寓的目标人群不适用于大城市小白领。

长租公寓反而抬高了房租。

长租公寓该为谁服务？

长租公寓的初衷是什么？到底为谁服务？主流观点当然是：大城市里起步的大学毕业生、白领、蓝领等。近些年一二线城市，呈现人口虹吸效应，因此对租赁有着旺盛的需求。

在这个“大城市化”的背景下，在2015年首次提出“租售并举”概念后，国务院、住建部及各地政府出台了一系列刺激租赁的政策：一些城市支持公积金支付租金、公租房补贴及人才补贴、支持多样化市场补贴方式等。另一些城市，如武汉、南京、成都、郑州，其政策中明确，给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。还在大力促进REITs试点等租赁金融的开展。

大城市人口净流入，政策红利刺激，是各路开发商、中介平台竞相涌入租赁行业的最大原因。

另外，长租公寓还符合前些年资本最爱的“分享经济”新故事——无印良品系的装修风格、楼下大堂一起打桌球喝啤酒的社群运营等，都挺能让人买单的。像YOU+、新派公寓等长租平台，比较擅长社群运营服务，着重开发长租公寓的社交、文化等系列服务附加值。因此，它们在资本市场大获青睐。

但政策刺激、资本青睐、分享经济，这些举措是不是真的让年轻人受益呢？并没有，反而高涨的租金让他们望而却步。因为年轻人的核心诉求从来不是分享和社交，而是交通便利和价格便宜。但“便宜”不是长租公寓生来的风格。

以苏州万科泊寓石路社区为例，位于苏州古城区内石路商圈的金门路上，地段位置可谓中心绝佳。建筑设计也颇有特色，在原来基础上做了一系列创新，突出公共花园、社交大堂等。其35平方米的北欧装修风格一室一厅一卫，租金在3500元左右。而就在旁边新村里的50-70平方米两房、装修较新的房源租金在2500到3000元左右。当然泊寓也有其租客群体，是一些自身家庭条件比较好的年轻人。长租公寓的高端化，已经背离了当初政策扶持的初衷，也越来越走向小众路线。

长租公寓为什么会高端化？甚至还抬高了整体租金，这是什么原因呢？

长租公寓抬高了房租

首先，主流的开发商租赁公寓，发端于2015年末到2016年。但2016年始，各大城市土拍已经非常火爆，地价往往达到了最高限价。以上海、北京为试点的“租赁住房用地”也面临着同样的高地价尴尬。

当时北京万科翡翠书院，作为北京首个企业全自持租赁项目，在去年更是达到“180万元租10年”、而且要一次性付清的租金天价。据最新媒体报道，截至今年5月，一期252套已全部租磬。但租客并不是小白领，而是来自于海淀、中关村一带的企业高管。翡翠书院，已经成为了小众高端的豪宅租赁公寓。

其次，另一种以中介自如、蛋壳为代表的长租公寓，是在扮演“二房东”角色，即吃差价。当大中介控制到某小区一定规模的房源后，中介自然有了租金定价权。而资本对长租的注入，又推动中介更大力地铺规模、控房源，最后市场被寡头中介垄断，价格自然它说了算。

最后，金融化的租赁，通过“讲故事”获得更多的融资，房源扩张和信贷扩张一起，出现了臭名昭著的“租金贷”。租赁市场的金融化，就是在用租房的生意，赚金融的钱，利用房东的房子、租客的个人信用作背书，进行信贷扩张、资金套利。更让房东、租客都承受了巨大的风险！

在大城市里，无论是房企主导或是中介主导，租赁业必然会走向高端化、小众化。因为长租公寓的对象，本来就不应该是广大毕业生和小白领。这部分庞大的租赁刚需群体，其居住服务，一部分应该是政府作为，打造人才公寓，以半公益性质作公共服务；更大部分，是要打破中介垄断，让房源充分流动，这样租金自然会降下来。

那么长租公寓又该面向谁？笔者认为，以开发商、国企、运营平台为主导，有盈利目的的长租，应该面向养老旅居为主的OLD MONEY。即使是“分享经济”，立足点也不该都在年轻人身上。年轻人天天996，哪有心情和精力去分享。长租公寓更应该放在有钱有闲，更有精神需求的“银发一族”身上，做更多具有高附加值的“分享养老”社区。

关注“银发”，重新定义养老

有数据称，预计到2030年，中国65岁以上人口的比例也将超过日本，成为全球老龄化程度最高的国家。“未富先老”、养老金缺口巨大也成了目前很多专家对未来发展的担忧。

笔者认为大可不必悲观。因为“老年”和“养老”的概念我们需要重新定义。在中国预期寿命为76.4岁、日本欧洲发达国家预期寿命都超过80岁的今天，60岁正是人生再出发的好时候。

而“养老”也并不意味着退休在家或是夕阳红旅行团，也不代表吃喝玩乐麻将广场舞，更不一定要在家帮衬儿女带小孩。

笔者看到身边有些退休人士，有人学外语音乐上老年大学，有人80岁炒股赚零花钱，有人开店创业，还有人去做公益志愿者。对于“活到老学到老”、“积极入世”的人生态度，我们完全可以自信，我们是在“点滴富裕，优雅老去”。银发经济，不仅有旺盛的消费力，也会创造出惊人的能量、回馈社会。

据媒体报道，2017年家庭月收入超过4000元的老人已超过1.1亿人，其中2000万老人的家庭月收入超过了10000元。其中绝大数老年人拥有一套或多套住房。理想的收入财产状况使得老人们除了购买保健、养生服务，为健康投资外，还对休闲娱乐、旅游、兴趣等高层次、享受型的消费拥有浓厚的兴趣，这成为了“银发经济”巨大市场规模的基础。

2018年，我国银发经济相关产业规模超过3.7万亿元，预计未来老年产品及服务市场将快速增长，2021年总体市场规模达到5.7万亿元。目前市场需要的是，更多元化、更有服务质量的养老产品。

而“养老地产+旅居+分享经济”就可以满足上述需求。

“养老+旅居+分享经济”，长租公寓的另类出路

当然不是所有长租公寓都适合转型做养老。笔者认为有两类公寓比较合适：

第一类，是城市中心、地段较好尤其邻近医院的长租公寓；

第二类，则是山清水秀、度假休闲的旅居公寓——就像有一些上海老年人，早些年在东北、三亚都有置业，现在冬天到三亚，避暑去东北，成了时髦的“候鸟一族”。

而第一类，目前大城市一些地段较好却运营不佳的长租公寓，可以尝试。比如，韩国的The Classic 500就很值得借鉴：

和苏州石路万科泊寓地段相似，The Classic 500位于首尔市汉江以北的紫阳洞，汉江以南的江南区是大名鼎鼎的富人区。

紫阳洞稍微差一点，但也算高档区域。江南区和紫阳洞之间的梯度，有那么一点像苏州工业园区和姑苏区的石路的差距。

The Classic 500紧邻韩国知名大学建国大学，且在地铁2号线和7号线交汇处，是首尔著名的养老公寓。

其周边遍布乐天百货、乐天影院、易买得超市、艺术中心等，配套也十分齐全。该养老公寓法人是建国大学财团，与建国大学有很多共享配套，尤其是建国大学医院与项目仅一路之隔，对老人来说非常方便。

2000年，韩国进入老龄化社会，养老产业受到韩国社会各界的关注。据韩媒调查，目前超过半数的韩国老年人愿意在主城区内进行养老。一些交通便利、设施先进的新兴高级养老院备受老人和子女欢迎，The Classic 500就是其中翘楚。

它的面积在52～180平方米不等，装修考究且有专业适老设施，出售5年、10年的使用权。当然价格也十分昂贵。

The Classic 500针对的是60岁以上但身体健康的人群，很多人甚至还在工作！The Classic 500的运营者韩国人朴俊钐说：“我们的目标，不是造一个老人在一起的公寓。老人需要3个东西，钱、健康和朋友。我们的客户有钱，学历高，住在这里可以有老朋友在一起的感觉，和回家的感觉。他们关注健康，我们有教练可以帮他们锻炼身体。”

朴俊钐还说，他在跟中国企业的交流中，开发商80%谈的都是硬件，但很少关注服务。做养老行业，必须考虑硬件和软件的平衡。

朴说的“服务”是“大服务”概念，不是我们目前一般认为的看护、护理的层面。老年人更需要精神层面的服务和关怀。

The Classic 500已经是韩国顶级的养老公寓。我们未必需要做得这么高端。在目前一二线大城市，很多城市老城区老龄化非常严重（如苏州），目前又急需老城改造焕新，房企完全可以低价收购其中的闲置楼宇，借鉴The Classic 500复合经营模式、大框架的服务系统，创办“医疗+养老”、“学院+养老”等多元模式，帮助老城再度更新！

这期间更需要树立和分享健康良好的社区价值观。运营者更要打造多元丰富的社群活动，比如：